主题: 十年买房无人亏2011房价走势又如何？

警惕二三线城市房价疯涨调控政策的重点区域依旧集中在北上广这样的一线城市，房价的涨跌幅度不会很大。
需要警惕的是二三线城市，二三线城市由于对土地财政的严重依赖，政府的调控执行力存在疑问，尤其是限购政策会随着时间的推移而逐渐化为无形。一旦调控放松，房价暴涨的可能性极大。
不跌不涨最可怕2011年后如果房价涨跌幅度不大，观望了两三年的家庭可能会考虑买房，如果房价小跌，可能会出现抢房，楼盘交易量大幅增加，开发商资金回笼，银行压力减小。
其后果是，担心了一阵子的开发商和炒房者就像吃了一颗定心丸，加倍的贷款盖楼或者炒房，而银行会继续疯狂放贷，印钞机继续开动，虚拟经济的泡沫更大，物价继续疯涨，实体经济受到更大的创伤。换句话说，如果你想跳的高，先蹲低一点。房价就是这句话的最好例子，在经过小幅下跌以后会出现更大的报复性反弹。
在房价的上涨以及政府的调控中，有几种常见的购房心态，而你又属于哪一种呢？
第一类：政府不会让房价下跌
多数购房者都属于这一类。这些人是中高收入人群，收入是全国平均工资的2倍或更多。他们对高房价一直难以容忍，并等待正确时机购房。他们欢迎全球危机，因为这是难逢的房价调整机遇。不过，房价没有下跌。这使他们确信，政府不会让房价下跌。这类人的逻辑就是，尽管房价高还是要买房，因为价格会涨得更高。这类人是天量抵押贷款增加的主要推动力量。2009年，他们主要集中在3月至8月买房。到目前为止，房地产价格屡创新高，这类人赌对了，他们账面上已经有利润了。
第二类：政府最喜欢房地产开发商
在这场危机中，一个朋友评价说，政府最喜欢房地产开发商。危机初期，大多数房地产开发商都拴在一根绳上。他们杠杆很高，其主要资产 —土地不断贬值。在正常市场经济中，出现这种情况，房地产开发商很快就破产了。但是，国有银行提高了房地产开发商的信贷额度，以支撑他们的流动性而不管他们净资产状况如何。然后，鼓励购房的信贷优惠出台使得抵押贷款大幅增加，刺激房地产销售快速增长。房地产开发商都获救了。
其他行业，从钢铁、媒体到零售，都面临从未有过的困境，现在也还未恢复到2007年的繁荣。其他行业从这次教训中明白了，房地产行业总是获利的。因此，每个人都想成为房地产开发商。但是，由于房地产开发是资本密集型行业，很多没有足够资本的人就成为房地产投机者，希望这些利润有一天能让他们变成开发商。

第三类：钱将不值钱
通胀是热门话题。通胀预期使得人们增加银行存款。这与通胀趋势是一致的：高收入人群消费的商品和服务，价格上涨最快。同样的商品和服务，在欧洲或香港价格更低，哪怕是中国制造的。这就是为什么富人最害怕通胀。“无论房价怎么跌，我还有这套房子，但是现金价值可以变成零。”有人如此表白，他为什么不持有现金。
无论人们是如何做出继续购房或持有眼下房产的判断，其最终推手都是通胀预期。并且，价格上涨势头似乎证实了这种预期。在上一个资产周期，我观察到，没有什么能像资产价格上涨那样让人们更乐观。在市场上涨时，大多数看空的投资者不会坚持他们的观点超过两周。在有效市场，价格上涨可以使用未来的钱。但是，中国房地产价格上涨是市场化现象吗?更不用说，这是有效市场现象吗?
中国不缺土地。每年土地供应量足够满足城市化增长需要。非正式资料显示，在过去四年已经出售的房屋中，很可能三分之一是空置的。3%的租房回报率支持这个故事。目前，租房回报率很可能跟由于租户日常居住导致的损坏成本差不多，这就是说，租房和闲置对屋主没有差异。
能够解释房价上升趋势的就是投机需求了。关键问题是，为什么投机需求如此庞大并且持久。主要原因是地方政府在背后支持。无论何时市场变冷，地方政府支持允许开发商惜售，并且不用担心来自银行的压力。因此，市场下行时，销售量几乎为零。这里的市场表现为，只有一个卖方，并且没有流动性约束，并且市场只能保持最低价格。由于最低价格被不断抬高，还在等待的人们受到惩罚。这种市场行为使投机者确信，他们应该尽早买，并且自己的杠杆率越高越好。
投机可以持续下去，前提是投机者仍能获得大量便宜的资金，并且，当市场转冷时，地方政府可以继续减少供给。因为地方政府可以通过多种渠道从银行借到资金，它们抵抗市场的耐力也由银行流动性决定。因此，只要货币供给持续快速增长，保证银行流动性充裕，房地产泡沫就会一直持续。